各區(qū)、市人民政府，市政府各部門、市直各單位：
　　近年來，我市深入貫徹落實(shí)國(guó)家住房制度改革政策，大力推進(jìn)住房市場(chǎng)化、商品化進(jìn)程，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，居民住房條件進(jìn)一步改善，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)日漸成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推動(dòng)城市發(fā)展和提高人民生活水平的重要產(chǎn)業(yè)。但應(yīng)當(dāng)看到，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中仍存在諸多問題，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào))和省政府《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》(魯政發(fā)〔2003〕116號(hào))精神，為加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管能力，規(guī)范開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
　　一、強(qiáng)化規(guī)劃和計(jì)劃控制，增強(qiáng)政府宏觀調(diào)控能力
　　(一)充分發(fā)揮城市規(guī)劃的先導(dǎo)和調(diào)控作用。在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，要合理確定各類房地產(chǎn)用地的總量、布局、比例和具體地塊的容積率、建筑密度等，優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷安置用房建設(shè)項(xiàng)目，并合理配置路、水、電、熱、氣、通訊等市政配套設(shè)施。規(guī)劃部門要嚴(yán)格按照已批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，成片或成街坊地審批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃。建設(shè)單位(開發(fā)企業(yè))不得隨意變更已批準(zhǔn)的項(xiàng)目性質(zhì)和規(guī)劃指標(biāo)，確需變更的，須報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)依法審批。
　　(二)編制房地產(chǎn)開發(fā)中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃。要統(tǒng)籌考慮人口增長(zhǎng)、住房改善、外來人口增加、舊城改造等帶來的住房需求，編制房地產(chǎn)開發(fā)的中長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目庫(kù)，實(shí)行數(shù)字化、動(dòng)態(tài)化、集中化管理。要嚴(yán)格依據(jù)開發(fā)年度計(jì)劃供應(yīng)房地產(chǎn)用地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，真正實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)”，嚴(yán)禁零星出讓土地，促進(jìn)土地集約化利用。未經(jīng)核準(zhǔn)或備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地部門不得辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，其他相關(guān)部門不得辦理一切前期審批手續(xù)。
　　(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓機(jī)制。按照國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)，合理確定土地的具體出讓方式。對(duì)高檔商品住房項(xiàng)目，采取公開拍賣的方式，由市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)；對(duì)普通商品住房項(xiàng)目，采取附條件掛牌或招標(biāo)的方式，適當(dāng)控制土地價(jià)格；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，依法采取劃撥方式，切實(shí)降低土地成本。
　　二、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為
　　(一)建立項(xiàng)目建設(shè)條件意見書制度。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要對(duì)擬開發(fā)地塊是否具備開發(fā)條件，包括市政配套、拆遷安置方案、公用設(shè)施的落實(shí)，以及各類設(shè)施產(chǎn)權(quán)的界定等提出要求，作為開發(fā)項(xiàng)目用地出讓或劃撥的依據(jù)，確保小區(qū)建設(shè)與配套同時(shí)進(jìn)行，建設(shè)與管理有機(jī)銜接。
　　(二)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目管理。開發(fā)項(xiàng)目在具有已批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃、符合開發(fā)年度計(jì)劃(涉及拆遷的，還須符合拆遷年度計(jì)劃)，取得項(xiàng)目建設(shè)條件意見書后，方可出讓。重要地段或成片開發(fā)項(xiàng)目必須由市政府集中審批。禁止以集資合作建房、舊村改造、利用原劃撥土地及工業(yè)科技教育等名義獲得優(yōu)惠政策的土地，轉(zhuǎn)用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
　　(三)嚴(yán)格開發(fā)資格管理。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要嚴(yán)格技術(shù)人員、注冊(cè)資本、開發(fā)項(xiàng)目審查；工商主管部門要積極配合，在辦理注冊(cè)手續(xù)時(shí)應(yīng)當(dāng)聽取房地產(chǎn)開發(fā)管理部門的意見，房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要及時(shí)出具書面意見。開發(fā)、規(guī)劃、土地、工商、稅務(wù)等部門要加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)、互相配合，實(shí)行信息共享，強(qiáng)化執(zhí)法檢查，適當(dāng)控制新增開發(fā)企業(yè)數(shù)量，逐步淘汰“小、散、差”企業(yè)。
　　(四)建立開發(fā)項(xiàng)目資本金監(jiān)管制度。項(xiàng)目資本金不得低于項(xiàng)目總投資的35％。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要將項(xiàng)目資本金監(jiān)管與資質(zhì)管理結(jié)合起來，解決項(xiàng)目投資總額與企業(yè)注冊(cè)資本相差懸殊，項(xiàng)目開發(fā)與配套設(shè)施脫節(jié)，工程款和民工工資拖欠以及“半拉子”工程等問題，降低項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。
　　(五)嚴(yán)格拆遷許可管理。嚴(yán)格執(zhí)行《青島市人民政府關(guān)于嚴(yán)格城市房屋拆遷管理的通知》(青政發(fā)〔2004〕62號(hào))，拆遷方案在經(jīng)過公示，并經(jīng)95％以上的擬被拆遷人同意后，方可發(fā)放《拆遷許可證》，以維護(hù)群眾合法權(quán)益。
　　(六)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)許可管理。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)許可管理，提前確定項(xiàng)目性質(zhì)、建設(shè)周期、建造質(zhì)量以及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、預(yù)銷售和產(chǎn)權(quán)移交等建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，從源頭上保障項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)作。
　　(七)強(qiáng)化項(xiàng)目手冊(cè)備案。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要及時(shí)收集開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)和相關(guān)部門的審查處理意見，動(dòng)態(tài)掌握項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)全過程情況，監(jiān)督開發(fā)企業(yè)按規(guī)定建造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
　　(八)規(guī)范開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目須足額支付土地出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，投入開發(fā)建設(shè)的資金(不含土地出讓金和各類配套規(guī)費(fèi))達(dá)到總投資25％以上。除法院判決外，開發(fā)項(xiàng)目的受讓方必須是經(jīng)審驗(yàn)合格的不低于相應(yīng)資質(zhì)條件的開發(fā)企業(yè)。受讓方必須持房地產(chǎn)開發(fā)管理部門出具的審查意見，方可到土地部門辦理土地產(chǎn)權(quán)證書過戶手續(xù)。
　　(九)實(shí)行預(yù)售許可和銷售合同備案制度。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門、國(guó)土資源房管部門要加強(qiáng)商品房預(yù)銷售的管理，并會(huì)同工商部門做好購(gòu)房合同的備案管理，動(dòng)態(tài)監(jiān)控交易行為，杜絕違規(guī)預(yù)銷售和“缺斤短兩”、“一房?jī)墒邸钡痊F(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門、工商部門要嚴(yán)格商品房廣告?zhèn)浒?，防止虛假?gòu)V告及其帶來的社會(huì)糾紛。
　　(十)加強(qiáng)綜合驗(yàn)收備案。確保新建小區(qū)的市政配套設(shè)施、居委會(huì)、物業(yè)管理用房等公用設(shè)施與小區(qū)同步建設(shè)并按時(shí)移交，為基層組織建設(shè)、群眾生活改善、功能配套完善奠定基礎(chǔ)。未進(jìn)行綜合驗(yàn)收備案或綜合驗(yàn)收備案不合格的開發(fā)項(xiàng)目，不得交付使用；擅自交付使用的，由房地產(chǎn)開發(fā)管理部門依法給予行政處罰。
　　三、標(biāo)本兼治綜合治理，提升產(chǎn)業(yè)管理水平
　　(一)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。工商部門要加強(qiáng)購(gòu)房合同文本的管理，嚴(yán)格審查格式條款內(nèi)容，杜絕侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的“霸王”條款。重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的無證或越級(jí)開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假?gòu)V告、偷稅漏稅等違法違規(guī)行為，加大打擊處罰力度，使違法違規(guī)者付出代價(jià)，為廣大消費(fèi)者提供良好的市場(chǎng)環(huán)境。
　　(二)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系。房地產(chǎn)開發(fā)管理部門要加強(qiáng)與規(guī)劃、土地、工商、統(tǒng)計(jì)、金融等部門的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地收集房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目庫(kù)建設(shè)，建立健全以樓盤表為核心的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系，引導(dǎo)理性投資和消費(fèi)。需政府承擔(dān)的建設(shè)費(fèi)用結(jié)合市信息化系統(tǒng)和電子政務(wù)一并落實(shí)。
　　(三)完善房地產(chǎn)企業(yè)誠(chéng)信體系。在實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良記錄制度基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確考核的優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)，逐步建立涵蓋整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，內(nèi)容包括企業(yè)業(yè)績(jī)、相關(guān)部門評(píng)價(jià)、業(yè)主及社會(huì)評(píng)價(jià)等三方面的綜合誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系，健全企業(yè)年度綜合考核制度。將信用體系與企業(yè)資質(zhì)年審、市場(chǎng)準(zhǔn)入清出有機(jī)結(jié)合起來，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制。
　　(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)主體的扶持和培育力度。創(chuàng)造公正、公開、競(jìng)爭(zhēng)、有序的市場(chǎng)環(huán)境，鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)，通過市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)做大做強(qiáng)。實(shí)行投資企業(yè)、開發(fā)企業(yè)分離，規(guī)范開發(fā)業(yè)績(jī)認(rèn)定，促進(jìn)企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)，主導(dǎo)全市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。
　　(五)積極推行康居示范工程創(chuàng)建活動(dòng)。以環(huán)保、生態(tài)和智能為重點(diǎn)，以推行一次性裝修為突破口，按照“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的原則，鼓勵(lì)企業(yè)研發(fā)和推廣先進(jìn)適用的建筑成套技術(shù)、產(chǎn)品和材料，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)，全面提升住宅建設(shè)整體水平。

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