各區(qū)、市人民政府，市政府各部門，市直各單位：
　　為深入貫徹《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號）精神，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在的問題，現(xiàn)就加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理工作提出以下意見：
　　一、進(jìn)一步提高加強(qiáng)房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理重要性的認(rèn)識
　　保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。經(jīng)過近幾年的持續(xù)整頓，我市房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場逐步走上了依法管理的軌道。但是，由于房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長，涉及的環(huán)節(jié)多，情況復(fù)雜，房地產(chǎn)市場不規(guī)范的狀況還未得到根本扭轉(zhuǎn)，部分企業(yè)誠信度差、管理水平低，不嚴(yán)格遵守建設(shè)程序、不按時開竣工、虛假廣告、違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題還時有發(fā)生，影響了房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理。各級各有關(guān)部門要從促進(jìn)城市建設(shè)和國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、滿足群眾的住房需求、維護(hù)社會穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理，各司其職，加大監(jiān)管力度，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
　　二、明確職責(zé)，全面實施房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理
　?。ㄒ唬┮?guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理
　　1規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理
　　要積極引導(dǎo)和推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)制度。引導(dǎo)企業(yè)建立市場和政策研究機(jī)制，提高決策力；建立資金控制機(jī)制，提高抗風(fēng)險能力；建立產(chǎn)品研發(fā)和質(zhì)量保障機(jī)制，提高市場競爭力。
　　2規(guī)范房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和清出管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)資質(zhì)等級，在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格開發(fā)資質(zhì)管理，對開發(fā)企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員、開發(fā)業(yè)績等資質(zhì)條件，以獨立企業(yè)法人為審核單位；對在規(guī)定的期限內(nèi)不按時開竣工、無開發(fā)項目或有其他違法行為的，依法降低或注銷其開發(fā)資質(zhì)。工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格企業(yè)注冊資金管理，依法打擊虛報注冊資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為。
　?。ǘ┮?guī)范房地產(chǎn)開發(fā)管理
　　1規(guī)范開發(fā)計劃管理
　　充分發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)計劃對房地產(chǎn)市場的指導(dǎo)和調(diào)控作用。市建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門，編制我市房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃。市國土資源房管、規(guī)劃等部門要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃，未列入開發(fā)年度計劃的項目，不得辦理相關(guān)手續(xù)。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃。對不嚴(yán)格執(zhí)行計劃、不按時開竣工的，市發(fā)改、建設(shè)和國土資源房管等部門要按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
　　2規(guī)范開發(fā)用地管理
　　國土資源房管、規(guī)劃等部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。市國土資源房管部門應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃編制年度用地計劃。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)組織有關(guān)部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書面意見。規(guī)劃部門應(yīng)對開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計條件提出書面意見，作為房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓或劃撥的依據(jù)之一。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按期開工，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照國有土地使用權(quán)出讓合同的約定支付土地出讓金，并按合同約定的動工時間進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。對擅自改變土地使用性質(zhì)、超出用地規(guī)模開發(fā)建設(shè)、利用集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或與集體經(jīng)濟(jì)組織私自簽訂協(xié)議非法開發(fā)等行為，市國土資源房管部門應(yīng)依法查處。
　　3規(guī)范規(guī)劃控制管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)必須符合全市土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照規(guī)劃許可限定的范圍進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)禁未經(jīng)規(guī)劃許可擅自開發(fā)建設(shè)或超出規(guī)劃許可范圍開發(fā)建設(shè)。城市管理行政執(zhí)法部門對于企業(yè)未領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》擅自開發(fā)建設(shè)以及未按規(guī)劃審批要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，要依法查處。
　　4規(guī)范房屋拆遷管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)房屋拆遷年度計劃，依法申請拆遷許可，并按程序?qū)嵤┓课莶疬w。在沒有落實拆遷安置房源和補(bǔ)償資金不到位的情況下，不得實施拆遷。拆遷評估機(jī)構(gòu)要按照規(guī)定，獨立、客觀、公正地實施拆遷評估。對違反拆遷年度計劃或未經(jīng)拆遷許可擅自實施拆遷，未與被拆遷居民簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議即將房屋拆除，以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設(shè)施和暴力脅迫等手段強(qiáng)迫被拆遷人簽訂協(xié)議或搬遷以及違法進(jìn)行拆遷評估等行為，各級房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
　　5規(guī)范施工管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)施工、監(jiān)理等方面的規(guī)定，依法辦理招標(biāo)投標(biāo)、委托監(jiān)理、施工許可等手續(xù)。對應(yīng)招標(biāo)而未招標(biāo)、未實施監(jiān)理、未經(jīng)施工許可擅自開工，明示或暗示勘查、施工、監(jiān)理單位違反強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，明示或暗示施工單位使用不合格建筑材料、構(gòu)配件設(shè)備等行為，建筑工程主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
　　6規(guī)范項目手冊管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)后，必須按規(guī)定領(lǐng)取項目手冊，如實填寫、記錄房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營情況、物業(yè)管理情況，及相關(guān)管理部門對項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營活動的有關(guān)意見，并根據(jù)工程進(jìn)度到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。未依法領(lǐng)取項目手冊或未按規(guī)定辦理備案手續(xù)的，開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定查處。
　　7規(guī)范項目資本金管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開工建設(shè)之前，應(yīng)當(dāng)辦理項目資本金監(jiān)管手續(xù)，領(lǐng)取經(jīng)營權(quán)證明。未辦理資本金監(jiān)管手續(xù)或未取得開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明擅自進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處；惡意拖欠工程款的，建筑工程主管部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定查處。
　　8規(guī)范竣工綜合驗收管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定辦理綜合驗收備案。開發(fā)項目經(jīng)綜合驗收備案后方可交付使用。將未經(jīng)綜合驗收或綜合驗收不合格的房屋交付使用的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和城市管理行政執(zhí)法部門應(yīng)按職責(zé)依法查處。
　　（三）規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營管理
　　1規(guī)范預(yù)（銷）售管理
　?。?）規(guī)范商品房預(yù)（銷）售管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房屋，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證。對未取得預(yù)售許可證擅自銷售房屋、收取預(yù)售款，以及不按規(guī)定向購房人出示預(yù)售許可證的，市國土資源房管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房時，必須在售樓處明顯位置懸掛服務(wù)承諾牌和服務(wù)告知牌，向購房人公開承諾經(jīng)營行為的合法性和真實性，并把購買商品房應(yīng)當(dāng)注意的事項告知購房人。未實行服務(wù)承諾和服務(wù)告知制度的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
　?。?）規(guī)范商品房銷售網(wǎng)上備案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)（銷）售商品房屋，應(yīng)當(dāng)通過市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)行。對于未通過市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)統(tǒng)一預(yù)（銷）售，囤積房源、惡意哄抬房價擾亂市場秩序的，國土資源房管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
　　（3）規(guī)范房地產(chǎn)廣告管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)（銷）售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，確保廣告內(nèi)容真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示或承諾的主要內(nèi)容和事項，應(yīng)在商品房買賣合同中予以明確。企業(yè)違法發(fā)布房地產(chǎn)廣告或發(fā)布虛假廣告的，工商行政管理部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
　?。?）規(guī)范商品房買賣合同管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)使用由市建設(shè)、工商行政管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的《青島市商品房買賣合同》示范文本。凡已納入市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的，必須使用市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)提供的電子合同示范文本。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、工商行政管理部門和國土資源房管部門應(yīng)當(dāng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，加強(qiáng)對合同的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊各類房地產(chǎn)合同欺詐行為，切實保護(hù)消費者的合法權(quán)益。
　?。?）規(guī)范商品房面積計算標(biāo)準(zhǔn)和方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人提供由具有相應(yīng)資質(zhì)的測繪單位出具的，且已在房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案的商品房面積測繪證明文件。國土資源房管部門應(yīng)當(dāng)加大查處力度，嚴(yán)厲打擊商品房面積計算、分?jǐn)傊信撟骷?、故意侵害購房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為?BR>　?。?）規(guī)范商品房使用手冊管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定交付商品房時，應(yīng)當(dāng)向房屋購買人提供由開發(fā)主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的《青島市商品住宅使用手冊》，并按約定承擔(dān)保修責(zé)任。企業(yè)未按規(guī)定提供《青島市商品住宅使用手冊》或者未按約定進(jìn)行保修的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)按規(guī)定查處。
　　2規(guī)范售后服務(wù)管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立商品房售后服務(wù)機(jī)構(gòu)，公布售后服務(wù)電話，受理房屋買受人的投訴，承擔(dān)保修期內(nèi)商品房屋的維修和保修責(zé)任。未設(shè)立售后服務(wù)機(jī)構(gòu)、不承擔(dān)保修責(zé)任、推諉或不認(rèn)真處理投訴的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)依法查處。
　　3規(guī)范房地產(chǎn)金融管理
　　各商業(yè)銀行要認(rèn)真貫徹國家金融宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善住房貸款結(jié)構(gòu)，支持普通商品住房建設(shè)和合理住房消費，改進(jìn)住房金融服務(wù)和風(fēng)險管理，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。
　　4規(guī)范房地產(chǎn)價格管理
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房屋時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行商品房明碼標(biāo)價的有關(guān)規(guī)定，做到價格公開透明；對經(jīng)濟(jì)適用住房，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行價格行政主管部門會同有關(guān)部門核定的價格，價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)對全市經(jīng)濟(jì)適用住房在開工之前統(tǒng)一核定基準(zhǔn)價格；對普通商品住房，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行政府規(guī)定的銷售限價。價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對違價行為依法嚴(yán)肅查處。
　　5規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理
　　嚴(yán)格執(zhí)行國家對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，大力推進(jìn)依法行政，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范、持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。深化房地產(chǎn)稅收“一體化”管理，強(qiáng)化稅收征管，推進(jìn)稅收征管的科學(xué)化、精細(xì)化、規(guī)范化，提高稅收征管質(zhì)效。進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收秩序，深入開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查，營造誠信和諧的稅收環(huán)境。大力推進(jìn)社會綜合治稅，進(jìn)一步加強(qiáng)部門配合協(xié)作，充分發(fā)揮有關(guān)職能部門協(xié)稅護(hù)稅的作用，豐富稅源管理信息，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的稅源監(jiān)控，提高稅收管理社會化水平。推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)稅收科學(xué)化管理，完善房地產(chǎn)稅收管理軟件，全面推行機(jī)開房地產(chǎn)預(yù)售款專用收據(jù)和專用發(fā)票，發(fā)揮“以票控稅”的作用，規(guī)范和強(qiáng)化“二手稅”交易的稅收征管，深入落實“先稅后證”的措施，完善“二手房”計稅最低限價，減少稅款流失。
　　三、采取有效措施，積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理
　　（一）強(qiáng)化組織保障
　　由市建設(shè)行政主管部門牽頭，發(fā)改、工商、規(guī)劃、國土資源房管、金融、物價、稅務(wù)等部門參加，建立青島市房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理工作聯(lián)席會議制度，定期召開會議，通報房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理工作進(jìn)展情況，及時研究解決遇到的問題。
　　（二）強(qiáng)化制度保障
　　建立房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理考評制度。由市建設(shè)行政主管部門牽頭，聯(lián)席會議各成員單位根據(jù)職責(zé)分工，按照房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理的要求設(shè)置相應(yīng)指標(biāo)，并根據(jù)指標(biāo)性質(zhì)和企業(yè)規(guī)范化程度賦予不同分值，建立房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理綜合評價體系。聯(lián)席會議各成員單位定期提供職責(zé)范圍內(nèi)對企業(yè)的獎懲情況，由市建設(shè)行政主管部門匯總后對企業(yè)的規(guī)范化情況進(jìn)行考核和評優(yōu)，并通報考核結(jié)果。
　?。ㄈ?qiáng)化政策保障
　　建立健全三色通道制度，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范化程度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施差別管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)規(guī)范化建設(shè)、規(guī)范化開發(fā)、規(guī)范化經(jīng)營。對于信譽(yù)好、管理規(guī)范的，開通綠色通道，給予政策支持，扶持其做大做強(qiáng)；對運作不規(guī)范的，納入黃色通道，責(zé)令限期整改；對有違法違規(guī)行為的，納入紅色通道，依法給予降低或注銷開發(fā)資質(zhì)的處理。
　　（四）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)
　　結(jié)合年度考核和評優(yōu)活動，對內(nèi)部管理機(jī)制健全、開發(fā)項目手續(xù)齊備、經(jīng)營行為合法規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)予以表彰，引導(dǎo)和帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善管理、依法開發(fā)、誠信經(jīng)營，借助社會輿論的力量推動規(guī)范化管理工作。

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